Jenseits des Wartens

Ein Jahr ist vergangen, seit die Sanierungsarbeiten im Gebäude eingestellt wurden. Wir haben es damit verbracht, neue Pläne zu entwerfen in Abstimmung mit dem Denkmalamt und dem Milieuschutz. Seit letzter Woche wissen wir, dass wir wieder weiter umbauen können. Während wir in Sachen Bauamt grünes Licht haben, werden wir mit dem Denkmalamt bei jedem weiteren Schritt der Renovierung im Gespräch bleiben.
Auf jeden Fall rückt der Tag näher, an dem wir tatsächlich einziehen. Während wir die Tapeten abreißen, die Wände verputzen und/oder verspachteln, während wir das Altöl aus der Garage (dem früheren Leben unserer Halle) wegräumen, Zementputz im Keller abschlagen, um es ihn auszutrocknen, können wir anfangen, die Fahrten unserer Kinder zu ihren neuen Schulen zu planen, Kitaplätze zu suchen,…
…und die nächste Baustelle aufmachen: Was machen wir mit der Halle? Eine Schule der Selbstorganisation? Ein praktisches und kollektives Forschungsprojekt zum nachbarschaftlichen Zusammenleben in Zeiten des Anthropozäns? Ein lokales Hobbyzentrum mit handwerklichen Werkstätten? Was genau es sein wird, sind wir dabei, auszuarbeiten.Was ich schon weiß, ist, dass die Aussicht auf die Verwirklichung unseres Traums vom Kiezpalast – trotz des zusätzlichen finanziellen und architektonischen Aufwands, mir die nötige Energie und Lust gibt, weiterzumachen.

Sie baut und baut und baut.

Im Erdgeschoss der Kumi*13 zieht das Nachbarschafts- und Familienzentrum ein.

Vor ein paar Tagen ist unsere erste Baustelle in der Kumi fertig geworden. Die Ladenräume im Erdgeschoss sind renoviert und das Nachbarschafts- und Familienzentrum Kurmark (NBZ) ist temporär eingezogen. Denn ihr altes Gebäude in der Kurmärkischen Straße 1-3 wird abgerissen, dann wird dort der Campus der Generationen neu gebaut und das Nachbarschaftszentrum zieht zurück. Baustellen werden wir in diesem Jahr also noch viele haben, doch diese erste Etappe des Bauens ist ein besonderer Schritt für unsere Kumi. Ein Bau, ein Gedanke, der formuliert wird. Es ist wahrlich eine grundlegende Stelle: Das Erdgeschoss. Es öffnet seine Fenster und Türen auf die Gehwege, in den Kiez. Es ist für uns eine Zone zwischen Wohnen und Welt, die Schwelle zwischen unseren privat belebten Wohnräumen in den oberen Stockwerken und unserem Anschluss in die Nachbarschaft, in die Stadt. Von Beginn an war es unser Wunsch, Menschen im Kiez zusammen zu bringen. Unsere Gewerberäume möchten wir für Aktivitäten und Angebote öffnen, die beleben, die uns als Kumi im Kiez verorten, es uns ermöglichen uns ins Gewebe dieser Stadt hineinzuflechten. Treffen, sprechen, spielen, ausprobieren, lernen, scheitern, wohltun, zuhören, verweilen! Seitdem das Nachbarschaftszentrum da ist, sind die Fenster geöffnet, innen liegen Kissen auf den tiefen Fensterbänken und laden zum Verweilen mit Blick auf die Zwölfapostelkirche ein. Die Pandemie lässt das Leben zwar noch ruhig sein, aber all die Tische und Stühle laden ein zum Hoffen.

Mit der Fertigstellung des Erdgeschosses ist für uns nicht einfach nur ein kleiner Abschnitt der Baustelle vollbracht oder abgeschlossen, sondern nun ist ein Anfang gemacht, ein Raum hingeworfen, in dem sich Handlung entfalten wird. Zwischen Wohnen und Welt möchte sich die Kumi als lokale, einladende, zusammenbringende Stelle immer weiter bauen. In diesem Sinne: Auf ein Jahr mit vielen Baustellen freue ich mich;  ganz besonders mit Jutta und ihrem NBZ-Team. Sie fand am Tag ihres Einzugs vor der Haustür ein 1-Cent-Stück – ein glücklicher erster Moment!

Jutta (NBZ) und Antonia (Kumi) bei der Übergabe der Erdgeschossräume

Mietshäuser Syndikat fordert Stärkung des kommunalen Vorkaufrechts

Die Regionalberatung des Mietshäuser Syndikats in Berlin-Brandenburg (MHS BB) hat auf der Basis langjähriger Erfahrungen in der Beratung von Mieter:innengemeinschaften in Bedrängnissituationen aufgrund von Kaufbestrebungen kapitalstarker Investoren sieben Forderungen für eine Stärkung des kommunalen Vorkaufsrecht ausgearbeitet. Wir finden diese Forderungen unterstützens- und verbreitenswert:

BBSR-Broschüren erklären das Mietshäuser Syndikat

Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt und Raumforschung (BBSR) veröffentlichte zwei lesenwerte Broschüren, die wir hier empfehlen wollen: „Gemeinwohlorientierte Wohnungspolitik“ (2019) und das „Glossar zur gemeinwohlorientierten Stadtentwicklung“ (2020). In diesen Broschüren wird im Auftrag des Bundesministeriums des Innern, für Bau und Heimat (BMI) ausführlich auf das Mietshäuser Syndikat als „gemeinwohlorientierter Akteur“, die strukturellen Eigenschaften dieser Mieter:innen-Selbstverwaltung und den Ausschluss des Wiederverkaufs der Immobilien eingegangen. Pflichtlektüre für alle, die es bisher noch nicht wussten. Deshalb haben wir die entsprechenden Seiten herausgesucht …

Auch das Glossar verweist kurz und knapp auf die Nicht-Verkäuflichkeit der Immobilien im Mietshäuser Syndikat. Zudem möchte es mit zahlreichen neuen Begrifflichkeiten zum Nachdenken über die neuen Akteure und ihren Nutzen für die „gemeinwohlorientierte Stadtentwicklung“ anregen. Wir haben einige lesenswerte Begriffe des Glossars herausgesucht:

Das Hausprojekt Kumi*13 wird mittlerweile auch in den Medien als einer dieser neuen Akteure einer alternativen Stadtentwicklung wahrgenommen. „Millieuschutz von unten“ schreibt der Berliner Tagesspiegel und berichtet im Sommer 2020 sehr angetan von den Potentialen des Projekts für den Kiez im Schöneberger Norden.

Tagesspiegel, 27.08.2020
Tagesspiegel, 27.08.2020

WASCHTAGE – eine Aktion der Kumi*13 im Straßenraum

Die Kumi*13 beteiligte sich im September bei dem Nachbarschaftsprojekt „Schöne Fläche Nord“ der Initiative „Kiez erFahren“: Die Initiative hatte 5 Parkplätze gemietet und die AnwohnerInnen zeigen dort Vorschläge, welche anderweitigen Nutzungen auf diesen 12 m2 großen Autostellfläche denkbar wären. Der Parkplatz in der Zietenstraße/Ecke Bülowstraße wurde von der Kumi*13 umgenutzt. Wir haben unsere neue Nachbarschaft zum „Klatschen“ eingeladen.

Aus unserer Einladung: „Wehende Wäsche in einer Momentaufnahme. Ein Bild, das die Zeit einfriert, als der Wäschetag ein Versammlungsort der Frauen war. Das klatschende Geräusch, das entsteht, wenn der Schmutz aus den ausgelaugten Wäschestücken auf den Steinen herausgeschlagen wurde, gab auch dem arbeitserleichternden Gerede, dem Schwatzen und Lästern der Frauen seinen Namen. Der Klatsch ist eine unterschätzte Form der Wissensvermittlung. Die Klatschenden spekulieren über soziale, politische oder sexuelle Überschreitungen, man testet soziales Verhalten von sich und anderen, man erfindet sich neu. Der Klatsch zirkuliert zwischen Leuten, angeblich meist Frauen,  er läuft unter dem Radar, Klatsch kann nicht zensuriert werden. Versammeln wir uns zu nachbarschaftlichen Klatschtagen in der Zietenstraße. Ein Hoch auf den Klatsch!“ 

An drei Abenden saßen einige „Kumistas“ mit vorbeischauenden Nachbarn oder zufälligen Passanten zusammen und haben über den Kiez als auch unser Hausprojekt geplaudert.

„Tag des offenen Denkmals“ 2020

Zum diesjährigen „Tag des Denkmals“ öffneten wir am 12. und 13. September den Innenhof, die Remise und Garage. Wir präsentierten die Ausstellung „Vom bürgerlichen Wohnhaus zum selbstverwalteten Hausprojekt“. Trotz corona-bedingtem Hygienekonzept haben circa 120 Menschen die Möglichkeit uns und unsere Immobilie zu besuchen wahrgenommen.

Wir zeigten eine CHRONOLOGIE aller Eigentümer*innen und Bewohner*innen, mit Namen und Berufen, seit 1877 bis heute, welche die Altmieterin Susanne Kahl aus Telefon- und Adressbüchern zusammengetragen hat. Mit FENSTERBILDERZWISCHENWELTEN präsentierten wir Pastellgemälde von Peter Klemke, der sein Atelier in den 80er Jahren in der Kurmärkischen 13 hatte und wir stellten in zahlreichen Gesprächen und dem Film „Das ist unser Haus!“ das SYNDIKATSMODELL vor.

Der Tag des offenen Denkmals wurde bundesweit koordiniert durch die Deutsche Stiftung Denkmalschutz und fand unter dem Motto „Chance Denkmal: Erinnern. Erhalten. Neu denken” statt.

Kumi*13 @ Mietenwahnsinn-Demo 2020

Die Kumi*13 war Teil des Berliner stadtpolitischen Initiativen-Bündnis „Gemeinsam gegen Verdrängung und Mietenwahnsinn“, dass am 20. Juni zur Demonstration „Shut down Mietenwahnsinn – sicheres Zuhause für alle!“ aufgerufen hatte. Die Demo-Route führte von Potsdamer Platz in den Schöneberger Norden. Unser Kiez also! Unsere nähere Umgebung steht gegenwärtig unter enormen Veränderungsdruck. Sozio-kulturelle Einrichtungen – wie die selbstverwalteten Jugendzentren „Drugstore“ (gegründet 1972) und die „Potse“ – stehen vor dem Aus. Kapitalstarke Investorengruppen hingegen bauen augenscheinlich an jeder möglichen Straßenecke und -nische. Das wird die Atmosphäre im Schöneberger Kiez absehbar verändern. Ehrensache also, dass auch wir versucht haben den Jugendlichen der „Potse“ und der allgemeinen Nachbarschaft unsere Solidarität auszudrücken. Am Vorabend der Demonstration trafen sich einige Kumistas und entwarfen eine öffentlichkeitswirksame Idee. Die künstlerisch begabteren Hände begannen flux mit deren Umsetzung …

Hört auf die Kumi-Kids. Sie haben Recht!
rbb Abendschau Beitrag 20.Juni 2020 mit Steffi und Micha

Aufruf: „Shut down Mietenwahnsinn – sicheres Zuhause für alle!“ Juni 2020

Seit Jahren erleben wir in unseren Städten eine Mieten- und Wohnungskrise. Die “Wohnungs- und Immobilienmärkte” sind auf die Profitinteressen von Investor*innen, Vermieter*innen und Eigentümer*innen ausgerichtet. Sie versagen schon lange dabei, ausreichend bezahlbare Wohnungen, Gewerberäume, soziale und kulturelle Räume bereitzustellen. Die COVID-19-Pandemie verschärft diese Krise dramatisch. Doch selbst jetzt müssen noch Menschen auf der Straße oder in Sammelunterkünften leben.

Spätestens seit der letzten Finanzkrise hat die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Gewinne über Gewinne aufgehäuft. Die Rechnung haben wir Mieter*innen bezahlt. Auch jetzt sollen die Mieten weiter fließen, selbst wenn unsere Einkommen eingebrochen sind.

Die Bundesregierung garantiert – auf Kosten der Allgemeinheit – die Mietsteigerungen der letzten Jahre mit Transferleistungen. Bis Ende Juni gibt es auch einen coronabedingten Kündigungs-Aufschub. Aber wie sollen wir später Mietschulden zurückzahlen, wenn wir uns die Miete schon jetzt kaum leisten können? Und wenn die Regierung selbst diesen unzureichenden Kündigungs-Aufschub nicht verlängert, drohen ab Herbst erneut Zwangsräumungen und eine Verdrängungswelle.

Wir sagen: Shut down Mietenwahnsinn – sicheres Zuhause für alle!

Statt den Vermieter*innen ihre Einnahmen und Gewinne abzusichern, müssen wir die Notbremse ziehen, damit die Mietenkrise nicht zu einer sozialen Katastrophe eskaliert. Dabei geht es nicht nur um unser Wohnen, sondern auch um unsere Läden, Kneipen, Kulturorte und sozialen Zentren, die schon jetzt um ihre Existenz fürchten. Deshalb fordern wir:

1) Mietschulden erlassen
Mietschuldenerlass bei Wohnraum und Kleingewerbe statt Subventionen für hohe Mieten und Finanzinvestor*innen!

2) Mieten senken – Gewinne umverteilen
Höchstmieten festsetzen! Krisengewinne abschöpfen und Wohnungskonzerne vergesellschaften!

3) Wohnungen für alle!
Wohnungslose und Geflüchtete in Wohnungen unterbringen! Zwangsräumungen, Versorgungssperren und Kündigungen verhindern!

Dafür wollen wir am 20. Juni 2020 bundesweit auf die Straße gehen. Wir rufen alle Organisationen und Initiativen dazu auf, sich mit Kundgebungen und kreativen Aktionen zu beteiligen. Machen wir Druck für eine soziale Krisenlösung und gegen die fortgesetzte Umverteilung von unten nach oben!

Aktionsbündnis gegen Verdrängung und #Mietenwahnsinn

Wunder geschehen immer wieder? Newsletter #1

In unregelmäßigen Abständen möchten wir Euch über den Stand der Planungen und Ideen zum selbstverwalteten
Haus in der Kurmärkischen Straße 13 informieren.

Was bisher geschah:
Das Mehrparteienhaus Kurmärkische Straße 13 wurde im Oktober 2019 von uns gekauft, entprivatisiert und in Gemeineigentum verwandelt, der Wiederverkauf der Immobilie ist damit auf alle Zeiten ausgeschlossen. Möglich wurde dies durch eine sich blitzschnell organisierende Gruppe von Freund*innen und Kolleg*innen, die ihr anfängliches Dilettantentum in Bezug auf Immobilienankäufe (Abwendungsvereinbarung? Ertragserwartungsspekulation? Milieuschutzsatzungen? etc.) durch kollektive Wissensaneignung potzblitz überwand und unterstützt von dem Erfahrungswissen des Mietshäuser Syndikats schnell handeln konnte. Hinzu kam die wissende Gelassenheit einer älteren Eigentümerin, die nicht mehr jeden Heller aus ihrem Eigentum herausschlagen musste (und trotzdem kostete das Haus noch 4 Millionen Euro).

Der prozentuale Mieter*innenanteil in Berlin ist höher als in jeder anderen Metropole und nirgendwo sonst gibt es so viele selbstorganisierte Hausgemeinschaften. Allein 18 Häuser in 10 Stadtteilen sind mit der Beteiligung des Mietshäuser Syndikats in den letzten 20 Jahren vom Markt genommen worden. Jetzt ist noch eins dazugekommen in Schöneberg.
Vorwärts die Kuminist*innen! Im Kampf für bezahlbaren innerstädtischen Wohnraum und die Ausweitung der gemeinwirtschaftlich verwalteten Wohnungsbestände!

Was demnächst passiert:
Die Bewohnerschaft der Kumi*13 (je nach Verfassung Kumis, Kumistas oder Kuminist*innen genannt) werden letztlich 40 Personen sein: zukünftige Mieter*innen und schon im Haus Ansässige (Fachjargon: Bestandsmieter*innen), hinzu kommen mehrere Zwischennutzer*innen bis die Instandsetzungsarbeiten abgeschlossen sind. Die Umbauarbeiten, die Sanierung der denkmalgeschützten Fassade, die Trockenlegung des Dachstuhls haben schon begonnen. Das Haus wird in autonome Wohneinheiten strukturiert, Einraumwohnungen, WG´s, Familiendomizile und Gemeinschaftswohnungen, es gibt Gewerberäume und eine große Gemeinschaftsküche als Herzstück für das ganze Haus. Ab Oktober diesen Jahres ziehen die ersten neuen Mieter*innen ein.

Direktkredite: Wie finanziert sich das Hausprojekt?
Das notwendige Eigenkapital wird durch zahlreiche Vergaben von „Direktkrediten“ an unsere HausGmbH aufgebracht. Wir erfahren seit Monaten eine großartige, solidarische Unterstützung. Herzlichen Dank dafür! Dennoch suchen wir aktuell noch an die 400.000 Euro Direktkredite. Falls ihr unser Hausprojekt solidarisch unterstützen wollt, ist schon eine Geldanlage ab 1.000 Euro willkommen. Die Zinssätze für diese Darlehen können von den Unterstützer*innen zwischen 0 bis 1,5 Prozent selbst bestimmt werden. Ausführlichere Informationen bekommt Ihr über unsere Webseite unter DIREKTKREDITEoder die persönliche Kontaktaufnahme mit uns: dk@kumi13.org

Wohin?
Wir nähern uns der Formulierung eines Konzepts vorerst zögerlich mit der Erstellung eines benutzerfreundlichen Glossars, wo spezifisch im Kuminismus-Kontext auftauchende Ereignisse und Begriffe, fachsprachlich definiert und verlistet werden. Die Glossographen wechseln, der Wortschatz wächst, wir halten Euch auf dem Laufenden. Das Kuministische GLOSSAR hier.

Presse:
Am 7. Dezember 2019 haben wir in der Kumi*13 den „1. Tag der offenen Tür“ mit über 200 Besucher*innen gefeiert. Der realdadaistische Pastor Leumund weihte das dem Markt entzogene Haus. Begeisterte Resonanz von Nachbarschaft und Presse auf unseren Projektstart. Fotos findet Ihr auf unserem BLOG, die zahlreichen Medienberichte hier im PRESSEECHO

Aktionen demnächst:
Raus zum Housing Action Day!, Demo in Berlin: „Gemeinsam gegen Mietenwahnsinn und Verdrängung“, Samstag, 28.März, 13 Uhr, Potsdamer Platz
https://mietenwahnsinn.info/demo2020/
https://www.housing-action-day.net

Aktionen in der Ferne:
Vorwärts zur 1. Kuminale!

mit den besten Grüßen, die Kuminist*innen

1. Tag der offenen Tür (und offenen Fragen)

7. Dezember 2019

Unser Haus ist eine Baustelle, aber trotzdem hieß es Türen auf für alle Neugierigen und ihre Fragen. Am 7. Dezember hatten wir eingeladen und es kamen Nachbar*innen, Freund*innen, Verwandte und Bekannte und auch viele Menschen, die ähnliche Projekte planen oder schon umgesetzt haben. Es wurde noch bis kurz vor knapp wild improvisiert, aber um halb 3 ging’s dann los im Treppenhaus:

Eine Blitzerzählung der noch sehr kurzen Lebensgeschichte der KUMI*13 aus 17 Mündern, eine Rede der parteiunabhängigen Bürgerdeputierten für den Bereich Stadtentwicklung des Bezirks und eine Kurz-Anleitung dazu, was es braucht für ein solches Hausprojekt, nämlich:

Dann ging es über alle fünf Etagen…

… durch weniger und noch weniger renovierte Räume…

… in die ehemalige Garage zu Glühwein und kollektivem Halluzinieren. Darüber, was man hier wohl alles veranstalten könnte. Ideen und Vorschläge gab es von Gewächshaus bis Rollerdisco…

Wer weniger laufen wollte, konnte im improvisierten Café, das zum Abend hin eine Bar wurde, näheres über die Kumi*13 erfahren…

… oder auch einfach nur gemeinsam kochen und essen.

Um 18.30 Uhr war es dann schließlich so weit. Es ist eine lustige Vorstellung, was der Bauherr dieses hochherrschaflichen Stadtpalais wohl gesagt hätte, wenn er gesehen hätte, wie sein Haus ein zweites Mal eingeweiht wird.

Klick it!

Diesmal vom eher weltlichen Pastor Leumund. Mit Elektro-Punk, einer psychedelischen Liturgie und Weihwassersprühnebel aus Klobürsten.

Es war schön für uns, unser Haus zum ersten Mal zu öffnen, auch wenn es zunächst nur ein Tag war, mit so vielen netten Menschen zu sprechen, aus der Nachbarschaft, aus ähnlichen Projekten… und vielleicht gelingt es uns, den ein oder anderen Wunsch umzusetzen, der am Abend in unserem Wunschtopf lag.

Ein Stadt-Land-WG-Zimmer im Austausch mit einem Mietshäuser Syndikats Projekt in Brandenburg beispielsweise, das wär doch was für 2020 und danach…

Fotos: Benjamin Krieg

Pastor Leumund weihte das Hausprojekt Kumi*13 :)

Wir danken Pastor Leumund für seine real-dadaistischen Weissagungen und den historischen Moment der „Weihe“ unseres Hausprojekts am „Tag der offenen Tür und offenen Fragen“ im Dezember 2019. Allen Ungläubigen sprühte er aus weißen Toilettenbürsten das Weihwasser um die Ohren … „Tatsache ist doch, dass alle Kippen kaufen anstatt das Kaufen zu kippen!“ Wir werden bei Gelegenheit und mit tiefen Lungenzügen im Rauchereck nochmals darüber diskutieren. Weitere Weisheiten aus der Predigt von Pastete Leumund konnten festgehalten werden …

„Alle wissen wie man´s macht, ich mache es anders! Heute ist es modern vor sich hin zu modern. Heute gilt es als schick mit ´nem Knick im Genick … Langeweile macht erst Sinn, wenn ich weggegangen bin! Das System sollte sich was schäm´!“

„Außerplanetarische Opposition! Hier Kurmärkische 13! Die Menscheit verhält sich seltsam. Gegen die Kälte der Verhältnisse hält nur ein dickes Fell warm. Ich find´generell das Modell arm. Aliens welcome! Für immer und immer im inneren Fernsehzimmer verschlimmern sich geschwindelte Hoffnungsschimmer. Sind die Gedanken frei? Oder sind wir vom Brainwash high?“

„Alle zahlen kräftig drauf beim Planetenschlussverkauf. Die letzte Hoffnung ist Flöten. Die Trübsaal will uns einen Blasen. Das war die Zukunft Wir schreiben Gott einen Brief, denn hier läufts perspektiv schief. Ich glaub´ ich wander mal ins Neandertal …“

Was der Pastor aber selbst noch nicht weiß: Er muss ‚mal wieder kommen. Er hat hier seinen „Schmetterling aus Beton“ vergessen.

Das Hausprojekt Kumi*13 unterstützt die Forderungen der Berliner Initiativen des Mietshäuser Syndikats!

Die Kumi*13 ist das 20. Hausprojekt des Mietshäuser Syndikats in Berlin. Für uns ein wundersamer Glücksfall. Doch nicht alle Gruppen, die eine Immobilie als Gemeingut in Selbstverwaltung entwickeln wollen, haben dieses „Glück“. Es gibt mittlerweile ein Netzwerk von Initiativen, die seit vielen Jahren sich engagiert, aber vergeblich bemühen in Vergabeverfahren eine Immobilie erwerben und entwickeln zu können. Aus ihren Erfahrungen haben sie einen stadtpolitisch relevanten Forderungskatalog aufgestellt. „Gemeinwohlorientierte Stadtentwicklung“ sollte nicht nur in ministerialen Hochglanz-Broschüren propagiert werden, nein, für ihre Akteure müssen auch lokalpolitische und verwaltungsrechtliche „Weichen“ richtig eingestellt sein. Die Kumi*13 unterstützt den Aufruf der Initiativen …

Aufruf: Wir Hausprojektinitiativen des Mietshäuser Syndikats (MHS) unterstützen den Ansatz des Berliner Senats und vieler Bezirke, der aktuellen Wohnungsnot und Mietenkrise mit einer Doppelstrategie zu begegnen. Neubau sowie Stabilisierung der Sozialräume und Kieze sind notwendige Maßnahmen für den Erhalt und die Weiterentwicklung einer sozialen Stadt. Wesentlich für die Stabilität der Kieze ist unter anderem eine möglichst große Vielfalt an Wohnungsmarktakteur*innen. Neben dem Ausbau des kommunalen Bestands erachten wir die besondere Förderung und Unterstützung gemeinwohlorientierter Organisationen als dringend erforderlich. Unter den gegenwärtigen Rahmenbedingungen ist es insbesondere den MHS-Initiativen nicht mehr möglich, Neubauprojekte in Berlin zu verwirklichen.

Damit MHS-Projekte Teil der stabilisierenden Vielfalt auf dem Berliner Wohnungsmarkt sein können, müssen die folgenden zehn Forderungen erfüllt sein:

  1. MHS-Initiativen müssen klassischen Genossenschaften beim Zugriff auf Flächen und Fördermittel gleichgestellt sein.
  2. Jegliche Vergabeverfahren müssen den dauerhaften Erhalt von Mietwohnungen bzw. eine Mietpreisbindung und die Vermeidung von Individualeigentum zum Ziel haben.
  3. Der Erbpachtzins muss residual (d.h. ausgehend von der gewünschten Miete) festgelegt statt am Bodenrichtwert orientiert werden.
  4. Geförderte Wohnungen (mit Wohnberechtigungsschein) müssen mit zinslosen Darlehen in Höhe der tatsächlichen Baukosten gefördert werden.
  5. Anfallende Kosten in der Bewerbungs- oder Wettbewerbsphase von Vergabeverfahren müssen vermieden, niedrig gedeckelt oder bezuschusst werden.
  6. Konzeptverfahren müssen als dialogisch geführte Anhandgabeverfahren durchgeführt werden.
  7. Konzeptverfahren müssen nach rein inhaltlichen Kriterien gestaltet werden, frei von finanziellem Wettbewerb.
  8. Risiken (bspw. Altlasten) müssen in der Erbpachtvergabe von den Vergebenden getragen werden.
  9. Vor der Vergabe muss Planungssicherheit bestehen und Kosten für die Herstellung der Bebaubarkeit müssen von den Vergebenden getragen werden.
  10. Zum Erreichen eines sozial vertretbaren Mietpreises muss die Förderlandschaft insgesamt verbessert werden.

Vertiefende Erläuterungen:

Zu 1.: MHS-Initiativen müssen klassischen Genossenschaften beim Zugriff auf Flächen und Fördermittel gleichgestellt sein

MHS-Projekte und Genossenschaften weisen in ihrer Zielsetzung große Gemeinsamkeiten auf: Selbsthilfe, Selbstverantwortung und Selbstverwaltung durch die Bewohner*innen ohne die Absicht, Rendite zugunsten Dritter zu erzielen. Das MHS-Modell stellt zusätzlich sicher, dass der geschaffene Wohnraum in vollem Umfang zu dauerhaft günstigen Mieten erhalten bleibt. Beide Modelle können eine vergleichbare Rolle bei der sozialen Stabilisierung und Entwicklung der Stadt spielen, setzen aber unterschiedliche Schwerpunkte. Günstige Mietpreise sind ein zentrales Kriterium in den Konzeptverfahren und langfristig gesicherte Mietpreise gleichzeitig ein zentrales Anliegen des Mietshäuser Syndikats. Ohne vergleichbaren Zugang zu Fördermitteln entsteht den MHS-Initiativen jedoch ein starker Wettbewerbsnachteil im Vergleich zu Genossenschaften und anderen Modellen

Zu 2.: Jegliche Vergabeverfahren müssen den dauerhaften Erhalt von Mietwohnungen bzw. eine Mietpreisbindung und die Vermeidung von Individualeigentum zum Ziel haben.

Land und Bezirke müssen für alle Entwicklungsgebiete und Grundstücke klare Ziele und inhaltliche Schwerpunkte formulieren. Die Garantie eines dauerhaften Erhalts von Mietwohnungen sollte hierbei einen hohen Stellenwert einnehmen und hinsichtlich der Vergabe entsprechend hoch bewertet werden. Übererfüllen von Kriterien (bspw. dauerhafte Mietpreisbindung statt im Verfahren geforderter 30 Jahre) müssen sich in der Bewertungsmatrix abbilden und zu einer positiveren Bewertung führen. Dies wäre ein nachhaltiger Beitrag zur langfristigen Stabilisierung des Berliner Mietmarkts.

Zu 3.: Der Erbpachtzins muss residual (d.h. ausgehend von der gewünschten Miete) festgelegt statt am Bodenrichtwert orientiert werden.

Erbbaupachtverträge eignen sich gut, um gemeinsame Interessen und Ziele von Stadt, Bezirken, Kiezen und Organisationen wie dem MHS inhaltlich differenziert, konkret und dauerhaft festzuschreiben und zu verfolgen. Dort, wo am Gemeinwohl orientierte Zwecke und Ziele verfolgt werden, sollte die öffentliche Hand keine weiteren Verwertungsinteressen wie zusätzliche finanzielle Erlöse durch ertragsreiche Verkaufspreise oder einen hohen Erbpachtzins anstreben. Nur durch eine residual angelegte Zinshöhe jenseits von Bodenrichtwert, Preissteigerungen und anderen Marktaspekten sind sozialverträgliche Mieten und andere im Erbbaupachtvertrag festgeschriebene Ziele erreichbar und dauerhaft möglich.

Zu 4.: Geförderte Wohnungen (mit Wohnberechtigungsschein) müssen mit zinslosen Darlehen in Höhe der tatsächlichen Baukosten gefördert werden.

Während die aktuellen Baukosten für MHS-Projekte bei ca 2.600 bis 4.000 €/m² Wohnfläche liegen, stellt die Wohnungsbauförderung ein Darlehen über max 1.300 €/m² bereit. Die verbleibende Lücke muss anderweitig finanziert werden, da die Mieteinnahmen im geförderten Wohnraum diese nicht füllen können. Dies führt dazu, dass es zu einer Querfinanzierung durch die Mieter*innen in den nicht geförderten Wohnungen kommt und die Mieten der frei finanzierten Wohnungen in der Folge zwangsläufig ansteigen. Insbesondere, wenn der Anteil der geförderten Wohnungen in einem Neubauprojekt über den Minimalforderungen liegt, steigen die Mieten der nicht-geförderten Wohnungen erheblich (aktuell bis weit über 20€/m²). Einerseits halten wir einen hohen Anteil an gefördertem Wohnraum für richtig und notwendig, andererseits führt die beschriebene Dynamik potenziell zu einer großen Spreizung an Miethöhen innerhalb eines Hauses und macht eine gute soziale Durchmischung im Haus schwierig, wenn nicht unmöglich. Eine Erhöhung des Förderdarlehens pro m² Wohnraum mit Blick auf die tatsächlichen Baukosten halten wir daher für dringend notwendig – vor allem bei Projekten, die mehr als 30% geförderte Wohnfläche schaffen.

Zu 5.: Anfallende Kosten in der Bewerbungs- oder Wettbewerbsphase von Vergabeverfahren müssen vermieden, niedrig gedeckelt oder bezuschusst werden.

Aufgrund des speziellen Gesellschafts- und Finanzierungsmodells von MHS-Projekten bedeuten hohe Kosten in den ersten Stufen eines Vergabeverfahrens eine besondere Belastung für die teilnehmenden Initiativen sowie Einzelpersonen in den Initiativen. Das entstehende finanzielle Risiko stellt eine große Hürde für die Teilnahme an Vergabeverfahren dar.

Zu 6.: Konzeptverfahren müssen als dialogisch geführte Anhandgabeverfahren durchgeführt werden.

MHS-Projekte und andere gemeinwohlorientierte Akteure benötigen einen niedrigschwelligen Einstieg in Vergabeverfahren ohne hohe Vorkosten (z.B. lediglich Erstellung von Grobkonzept und Bauskizzen). Im zweiten Schritt kann eine gemeinsame Entwicklung des konkreten Konzepts mit der zuständigen Vergabestelle in einem dialogischen Prozess erfolgen. So wird erreicht, dass erst nach dem Zuschlag größere Kosten anfallen. Dialogisch durchgeführte Anhandgabeverfahren bieten den großen Vorteil, dass auf dem Weg zum Projekt bei allen Beteiligten ein gemeinsames Verständnis für Interessen und Ziele der jeweils anderen entsteht, ebenso wie über die Bedingungen und Möglichkeiten ihrer Umsetzung.

Zu 7.: Konzeptverfahren müssen nach rein inhaltlichen Kriterien gestaltet werden, frei von finanziellem Wettbewerb.

Sobald finanzielle Aspekte wie Kaufpreis oder Erbpachtzinshöhe in die Bewertungsmatrix eines Vergabeverfahrens einfließen, werden die inhaltlichen Ziele in zweierlei Hinsicht verwässert und geschwächt. Zum einen kann ein höherer finanzieller Beitrag bei ähnlicher Bewertung der Inhalte immer den Ausschlag für den Wettbewerbsgewinn geben und damit das inhaltlich bessere Konzept scheitern lassen. Zum anderen muss die zusätzliche finanzielle Belastung durch einen finanziellen Wettbewerb im Vergabeverfahren immer entweder durch Abstriche im sozialen Konzept oder eine zusätzliche finanzielle Belastung der Bewohner*innen durch erhöhte Mietpreise ausgeglichen werden. Somit bedeutet finanzieller Wettbewerb immer eine Schwächung sozialer Ziele und dauerhaft günstiger Mieten.
Risiken (bspw. Altlasten) müssen in der Erbpachtvergabe von den Vergebenden getragen werden.

Zu 8.: Risiken wie Altlasten im Boden dürfen ein soziales Wohnprojekt und dessen übergeordnete Ziele nicht gefährden. 

Selbst wenn der Risikofall nicht eintritt, führen mögliche Altlasten und andere Risiken zu veränderten Kreditbedingungen und direkten finanziellen Belastungen wie z.B. zu einem erhöhten Eigenkapitalbedarf.

Zu 9.: Vor der Vergabe muss Planungssicherheit bestehen und Kosten für die Herstellung der Bebaubarkeit müssen von den Vergebenden getragen werden.

Um gemeinwohlorientierten Akteuren wie dem MHS die Entwicklung von sozialen Wohnungsbauprojekten im Rahmen von Vergabeverfahren zu ermöglichen, muss vor der Vergabe Planungssicherheit hergestellt werden. Fehlende Planungssicherheit, bspw. durch fehlende Bebauungsplanung oder fehlende Angaben zur Bebaubarkeit von Grundstücken, machen konkrete Vorhaben unkalkulierbar und stellen daher ein hohes finanzielles Risiko dar. Dieses Risiko können kleine und projektbezogen agierende Akteure wie das MHS nicht tragen.

Zu 10.: Zum Erreichen eines sozial vertretbaren Mietpreises muss die Förderlandschaft insgesamt verbessert werden.

Selbst bei optimaler Ausnutzung der vorhandenen Möglichkeiten können in der aktuellen Förderlandschaft strukturell und finanziell bedingt keine dauerhaft bezahlbaren, sozial verträglichen Mietpreise erzielt werden. Dies gilt insbesondere für nicht mietpreisgebundene, sondern frei finanzierte Wohnungen im Neubau. Probleme ergeben sich beispielsweise durch die Höhe der aktuellen Zinssätze und die Bedingungen für verschiedene Fördermittel und Kredite. Im Kontext vergangener Vergabeverfahren und anderer Projektansätze sind verschiedene Initiativen des MHS übereinstimmend zu diesem Ergebnis gekommen. Eine grundlegende Analyse und die nachfolgende Neustrukturierung der Förderlandschaft in Gänze ist aus Sicht des MHS dringend nötig und sollte zusätzlich zur Umsetzung der hier formulierten Forderungen erfolgen.

Berlin, August 2019

Akteure der neun Initiativen des Mietshäuser Syndikats in Berlin

Webseite des Netzwerks Berliner Initiativen des Mietshäuser Syndikats

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